„Soll ich jetzt kaufen – oder lieber noch warten?“
Diese Frage beschäftigt derzeit viele, die mit dem Gedanken spielen, Wohneigentum zu erwerben oder zu investieren. Denn nach einem turbulenten Jahr 2023 und einer kurzen Atempause Ende 2024 zeigt sich der Schweizer Immobilienmarkt wieder in Bewegung – und das stärker, als viele erwartet hätten.

Die Prognosen für 2025 und 2026 klingen eindeutig: Es geht weiter bergauf. Aber was genau bedeutet das? Und was sollten Käufer, Verkäufer und Mieter jetzt wissen?

2025 – das Comeback der Nachfrage?

Nach der Zinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank auf 0,25 % Ende 2024 setzte ein regelrechter „Zins-Booster“ ein, wie IAZI-Präsident Donato Scognamiglio es nennt. Und mit ihm die Rückkehr der Kauflust. Viele, die 2022/23 aufgrund der hohen Finanzierungskosten gezögert haben, wagen nun wieder den Schritt in den Markt – unterstützt von fallenden Zinsen und dem Gefühl, dass „Betongold“ in unsicheren Zeiten eine verlässliche Anlage ist.

Das spiegelt sich auch in den Prognosen wider:

InstitutPrognose 2025 (EFH)Prognose 2025 (ETW)Wüest Partner+3,0 %+3,4 %Zürcher Kantonalbank (ZKB)~+4,5 %~+4,5 %UBS+3–5 %+3–5 %Swiss Life Immopulsestabil bis leicht steigend (regional)–IAZI„Nachfrage belebt sich, Trend steigend“–

Besonders gefragt: Zürich, Genfersee-Region, Südschweiz. Hier werden Preissteigerungen von bis zu 5 % jährlich erwartet – Werte, die wir zuletzt vor rund zehn Jahren so stabil gesehen haben.

Stadt oder Land? Regionale Unterschiede bleiben bestehen

Während die Preise in Zürich, Lausanne oder Genf weiter anziehen, zeigen sich ländlichere Regionen etwas gemächlicher – aber auch dort wird Wohneigentum nicht günstiger.

„Das Angebot bleibt knapp, weil zu wenig gebaut wird“, erklärt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der ZKB. Strenge Bauvorschriften, Platzmangel in Städten und steigende Baukosten bremsen die Bautätigkeit. Die Folge: Ein anhaltender Nachfrageüberhang – insbesondere in Ballungsräumen.

Mietmarkt: Kein Durchatmen in Sicht

Auch für Mieter bleibt die Lage angespannt. Zwar könnten Bestandsmieten durch einen möglichen Rückgang des Referenzzinses etwas sinken, doch Neumieten ziehen weiter an. Und das deutlich.

Laut Wüest Partner dürften die Angebotsmieten 2025 nochmals um rund 3 % steigen. Der Grund ist simpel: Mehr Menschen, weniger Wohnungen. 2024 stieg die Bevölkerung um über 83’000 Personen, während die Leerstandsquote auf 1,15 % sank – ein historisches Tief.

„Neumieter sind mit anhaltend steigenden Angebotsmieten konfrontiert. Steigende Mieten bleiben ein Inflationstreiber“, warnt Dirk Renkert von Comparis.

Was treibt den Markt an?

Zinspolitik und Finanzierung

Die überraschende Zinssenkung auf 0,25 % befeuert die Kauflaune. Immobilien werden wieder leistbarer – und oft günstiger als Mieten. Die Aussicht auf weiterhin tiefe Zinsen (Inflation 2025: ca. 0,5–0,7 %) sorgt für zusätzliche Dynamik.

Angebotsknappheit und Bautätigkeit

Zu wenig Bau, zu viel Nachfrage. Selbst bei steigender Bautätigkeit reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die Lücke zu schliessen. Die Folge: steigende Preise und Mieten – besonders in urbanen Zentren.

Demografischer Wandel

Zuwanderung, kleinere Haushalte, Alterung der Bevölkerung – all das erhöht die Nachfrage nach Wohnraum. Experten rechnen pro 100’000 zusätzliche Einwohner mit 45’000–50’000 benötigten Wohnungen. Das ist derzeit nicht erreichbar.

Globale Unsicherheiten und Konjunktur

Ob Inflation, Ukrainekrieg oder geopolitische Spannungen – viele Investoren flüchten in sichere Anlagen. Und Schweizer Immobilien gelten international als besonders stabil.

Branchenregulierung und Kreditvergabe

Strenge Kreditvergaberegeln (Basel III) und hohe Tragbarkeitsanforderungen verhindern eine Überhitzung des Marktes. Eine Blase? Kaum wahrscheinlich.

Was sagen die Experten?

Donato Scognamiglio (IAZI):
„Mit der Zinssenkung hat die SNB das Investitionsklima massiv verbessert.“

Thomas Frigo (Engel & Völkers Schweiz):
„Kaufen ist durch die gestiegenen Mieten wieder attraktiver als mieten.“

Claudio Saputelli (UBS):
„In begehrten Zürcher Lagen sind 3–5 % Preissteigerung jährlich realistisch.“

Fazit: Kaufen, mieten, warten?

Die Zeichen stehen auf weiter steigende Preise – zumindest in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Wer in Zürich, Genf oder Luzern kaufen will, sollte nicht auf sinkende Preise hoffen. Auf dem Land bleibt das Preisniveau moderater, doch auch dort gibt es kaum Schnäppchen.

Für Mieter gilt: Wer eine gute Wohnung hat, sollte sie behalten. Für Neumieter wird es 2025 nicht einfacher – eher teurer.

Handlungsempfehlung

Eigentümer: Nutzen Sie den Marktwert! Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie lohnt sich.
Käufer: Prüfen Sie Ihre Finanzierung – jetzt ist ein guter Moment für einen Einstieg.
Investor: Wohneigentum bleibt stabil, besonders in der Stadt. Mietrenditen steigen leicht.
Mieter: Bestehende Mietverträge prüfen – möglicherweise besteht Anspruch auf Mietzinsreduktion.

Quellen:
IAZI (investrends.ch), Wüest Partner (wuestpartner.com), Zürcher Kantonalbank (cash.ch), UBS (cash.ch), Swiss Life Immopulse (swisslife.ch), Comparis (swiss-press.com), Engel & Völkers Schweiz (engelvoelkers.com), Bundesamt für Statistik (bfs.admin.ch), JLL Schweiz (jll.ch), Swissinfo (swissinfo.ch), Die Volkswirtschaft (dievolkswirtschaft.ch)
Die genannten Zahlen und Prognosen basieren auf öffentlich zugänglichen Quellen und Marktberichten. Stand: April 2025.

Wohin steuert der Immobilienmarkt? Prognosen für 2025 & 2026